Wilt u uw woning verkopen? Let op het anti-speculatiebeding!

 

Wilt u uw woning verkopen? Let op het anti-speculatiebeding! Bij de verkoop van bouwgrond of een nieuwbouwwoning wordt door de gemeente in veel gevallen een anti-speculatiebeding in de koopovereenkomst opgenomen. Het anti-speculatiebeding -deze zijn er overigens in diverse varianten- houdt veelal een verbod in om de nieuw gebouwde woning gedurende een bepaalde tijd na eerste bewoning te verkopen, tenzij er een ontheffing van gemeentewege wordt verleend dan wel de gemeente een vergoeding krijgt voor het feit dat zij de grondprijs als gevolg van subsidie laag heeft weten te houden.

Anti-speculatiebeding in de praktijk

In praktische zin komt zoā€™n anti-speculatiebeding er, kort gezegd, op neer dat de eerste eigenaren na oplevering van de nieuwbouwwoning verplicht zijn om: (1) binnen 2 maanden de woning (zelf) te gaan bewonen (het zogenaamde: ā€œzelfbewoningsbedingā€) en (2) deze woning gedurende vijf jaar van bewoning niet mogen verkopen op straffe van een boete ter hoogte van de koopsom (het zogenaamde ā€œvervreemdingsverbodā€). Hiervan kan de gemeente in bepaalde gevallen ā€œontheffingā€ verlenen, al dan niet onder het stellen van voorwaarden ten aanzien van de koopprijs en de nieuwe kopers. Zo stelt de gemeente de koopprijs vast op de oorspronkelijke koopprijs, vermeerderd met bouwrente en eventueel meerwerk en bepaalt de gemeente de nieuwe kopers aan de hand van regionale toewijzingscriteria.

Doorkruist anti-speculatiebeding de Huisvestingswet?

In een zeer recent gewezen arrest van de Hoge Raad, is de vraag voorgelegd of het anti-speculatiebeding de Huisvestingswet doorkruist. Op grond van de Huisvestingswet komt de gemeente, kort gezegd, de verordenende bevoegdheid toe met betrekking tot de verdeling van woonruimte tot een bepaalde koopprijsgrens. Uitgangspunt is vrije vestiging en vrije marktwerking, tenzij er sprake is van een zodanige (dreigende) schaarste aan woonruimte voor bepaalde groepen van woningzoekenden met een zwakke positie op de woningmarkt, dat zonder overheidsingrijpen onaanvaardbare situaties met betrekking tot de huisvesting van die groepen woningzoekenden kunnen ontstaan.

In deze zaak gaat het om de uitgifte van een bouwkavel voor het bouwen van een woning boven de koopprijsgrens. De eigenaren hadden onvoorwaardelijke ontheffing gevraagd van het anti-speculatiebeding. Dat verzoek is afgewezen door de gemeente, omdat er geen sprake was van Ć©Ć©n van de uitzonderingssituaties die een dergelijke ontheffing steeds toestaan. De gemeente was wel bereid om een voorwaardelijke ontheffing te verlenen, doch alleen indien de eigenaren conform de overeenkomst een boete zouden betalen. De eigenaren hebben de boete betaald en vervolgens bij de rechtbank een eis ingesteld tegen de gemeente, waarin zij onder meer verzoeken om het anti-speculatiebeding nietig te verklaren wegens strijd met de Huisvestingswet.Ā 

De Rechtbank heeft in eerste aanleg beslist dat er inderdaad sprake was van ontoelaatbare doorkruising van de Huisvestingswet en de eis van de eigenaren toegewezen. De Hoge Raad oordeelt echter anders. Zij beslist dat het anti-speculatiebeding geen onaanvaardbare beperkingen aanbrengt in de kring van personen die worden toegelaten tot woonruimte boven de zogenoemde koopprijsgrens en dat deze dus niet op ontoelaatbare wijze ingrijpen in het recht van vrije vestiging. Kortom, het anti-speculatiebeding voor nieuwbouwwoningen boven de koopprijsgrens van de Huisvestingswet, zijn niet nietig op grond van die Huisvestingswet.

Ontheffing voor anti-speculatiebeding?

Uit dit arrest kunnen nog de volgende praktische conclusies worden getrokken. De gemeente Doetinchem had een anti-speculatiebeding opgenomen met daarin de mogelijkheid om ontheffing te vragen. Die ontheffing zou in ieder geval worden ontleend in geval van : verandering van werkkring van koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; overlijden van koper of diens echtgeno(o)te; ontbinding van het huwelijk van koper door echtscheiding; of verhuizing waartoe genoodzaakt door de gezondheid van koper of Ć©Ć©n van zijn gezinsleden. Buiten deze gevallen verleent de gemeente dus (in beginsel) geen ontheffing, waardoor de koper in geval van overtreding de boete verschuldigd is.

Het is dus van groot belang om nauwkeurig te kijken naar de inhoud van het anti-speculatiebeding en, indien mogelijk, daarover te onderhandelen met de gemeente. Voorts is het voor het indienen van het ontheffingsverzoek van groot belang dat eerst goed wordt gekeken naar de gronden waarop de ontheffing wordt verzocht. In de jurisprudentie wordt namelijk in uitzonderlijke, doorgaans zeer schrijnende situaties, toch beslist dat ontheffing wordt verleend. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een situatie waarbij, na de aankoop, een dodelijke ziekte is geopenbaard, waarvan werd verwacht dat deze ziekte op korte termijn fataal zou aflopen.

Iedere gemeente hanteert haar eigen anti-speculatiebeding. Sterker nog, per gemeente kan het zelfs zo zijn dat er meerdere anti-speculatiebedingen worden gehanteerd, afhankelijk van bijvoorbeeld de (locatie van de) woning. Het is dus zinvol om met de gemeente in overleg te treden over de inhoud van het anti-speculatiebeding. Uit de praktijk blijkt dat de ene gemeente een strikter beding hanteert dan de andere gemeente. Uitgangspunt van de gemeente is wel dat zij het anti-speculatiebeding handhaven en slechts in zeer uitzonderlijke situaties daarvoor ontheffing verlenen.

Kortom, het is zinvol om uw verzoek tot ontheffing van het anti-speculatiebeding goed gemotiveerd te onderbouwen. U kunt daarmee zoveel mogelijk voorkomen dat een onvoorziene wijziging in uw situatie een financiƫle strop tot gevolg zal hebben. Tijdige inhuur van deskundige, juridische adviseurs kan in ieder geval voorkomen dat u valide argumenten onbenut laat.

Wet- en regelgeving is dynamisch en kan dus continu veranderen. Graag wijzen wij u er dan ook op dat onze columns mogelijk niet meer aansluiten op de huidige wet- en regelgeving en dus verouderd kunnen zijn. Heeft u vragen of een probleem waarvoor u rechtsbijstand wenst, neemt u dan gerust contact op.

Van Slagmaat Advocatuur

Uw advocaat in de regio Houten en Utrecht.

van slagmaat advocaten logo

Gratis quickscan van uw vaststellingsovereenkomst?

De vaststellingsovereenkomst wordt in het arbeidsrecht veelvuldig gebruikt voor de beƫindiging van een dienstverband en het vastleggen van de afspraken daaromtrent. Krijgt u als werknemer een voorstel voor een vaststellingsovereenkomst? Stuur deze op voor een legal quickscan.

Ā U moet er immers op kunnen vertrouwen dat alle wet- en regelgeving in acht is genomen en dat u ten minste krijgt waar u recht op heeft. Verder is het belangrijk dat de vaststellingsovereenkomst er niet aan in de weg staat om bijvoorbeeld een WW-uitkering aan te vragen.

Naast de quickscan kan ook worden ingeschat of er op onderdelen een verbeterd resultaat kan worden bereikt. In dat geval kan er voor u onderhandeld worden en maken we op voorhand afspraken over de kosten.

Wilt u een kosteloze quickscan van uw vaststellingsovereenkomst? Stuur deze dan aan me toe via: info@slagmaat.nl.

Ontslagmaat: doe de online ontslag check om te kijken waar u recht op heeft

Wilt u de vaststellingsovereenkomst gratis laten beoordelen? Vul hieronder uw gegevens in en mail ter aanvulling uw recente loonstrook en VSO en u krijgt binnen 1 werkdag een reactie: info@slagmaat.nl. De ingestuurde gegevens vallen onder het beroepsgeheim en zullen dus niet worden gedeeld met derden, tenzij hier op voorhand toestemming voor is verleend.

Doe hier de: online ontslag check.

Laadpaalklevers

Laadpaalklevers

LaadpaalkleversVijf jaar geleden waren er maar 21.000 (volledig) elektrische autoā€™s in Nederland. Nu zijn dat er 254.000. Het aantal laadpalen groeide minder snel. Vijf jaar geleden waren dat er circa 15.000. Nu zijn dat er ongeveer 88.000 publieke laadpunten en 3000...

Vaststellingsovereenkomst: gratis check voorkomt spijt!

Vaststellingsovereenkomst: gratis check voorkomt spijt!

Vaststellingsovereenkomst: gratis check voorkomt spijt!De arbeidsovereenkomst kan eindigen door opzegging, door ontbinding via de kantonrechter, door overlijden en met wederzijdse instemming van werkgever en werknemer. In het laatste geval wordt er een zgn....

Vertrouwensbeginsel

Vertrouwensbeginsel

VertrouwensbeginselIn de bestuursrechtspraak zijn strenge normen vastgelegd waaraan moet zijn voldaan voordat een burger/bedrijf met succes een beroep kan doen op een toezegging of uitspraak van een overheidsdienaar- of instantie. In tal van uitspraken van de Raad van...

Lockdown leidt tot huurverlaging horecapand

Lockdown leidt tot huurverlaging horecapand

Lockdown leidt tot huurverlaging horecapandDe langdurige lockdown leidt voor een aantal sectoren tot een desastreuze financiƫle situatie. De vaste lasten lopen door. De inkomsten zijn volledig of grotendeels weggevallen. De NOW steunpakketten ledigen de nood slechts...

Wij maken advocatuur toegankelijk en transparant

Wij maken advocatuur toegankelijk en transparant

Artikel in Ondernamen: Wij maken advocatuur toegankelijk en transparantMet zijn columns en blogs over diverse huis-tuin-en-keuken-onderwerpen waar een advocaat mee te maken krijgt, maakte Waldemar van Slagmaat de advocatuur toegankelijk en transparant. Een doel dat...

Arbeidsovereenkomst op projectbasis en het nieuwe arbeidsrecht

Arbeidsovereenkomst op projectbasis en het nieuwe arbeidsrecht

Arbeidsovereenkomst op projectbasis en het nieuwe arbeidsrechtAls we het hebben over de duur van een arbeidsĀ­overeenĀ­komst, denkt men doorgaans dat er slechts twee smaken zijn: een tijdelijke arbeidsĀ­overeenĀ­komst (bijvoorbeeld een contract voor een half jaar) of een...

Onrechtmatige concurrentie

Onrechtmatige concurrentie

Onrechtmatige concurrentieConcurrentie is toegestaan en kan zelfs goed zijn voor de economie. Maar bedrijĀ­ven zijn niet altijd even blij met concurrentie. Zeker niet als zij jarenlang in hun bedrijf en personeel hebben geĆÆnvesteerd, waarna de werkĀ­nemer vrolijk...

Te late oplevering nieuwbouwwoning?

Te late oplevering nieuwbouwwoning?

Te late oplevering nieuwbouwwoning?In geval van een nieuwbouwwoning heeft een aannemer uiteraard de verplichting om deze conform de gemaakte afspraken en deugdelijk te bouwen. Daarbij is het gebruikelijk om een bouwtijd af te spreken. De bouwtijd is de periode vanaf...

Wanneer mag je gebruik maken van het opschortingsrecht?

Wanneer mag je gebruik maken van het opschortingsrecht?

Wanneer mag je gebruik maken van het opschortingsrecht?Elke ondernemer maakt het wel eens mee: een opdrachtgever die zijn (betalings-) verplichting(en) niet nakomt en zich beroept op opschorting, omdat er iets niet zou deugen aan de geleverde dienst of product. Indien...

Wat valt er onder het burenrecht?

Wat valt er onder het burenrecht?

Wat valt er onder het burenrecht?In de praktijk maken we regelmatig mee dat buren elkaar het spreekwoordelijke licht niet in de ogen gunnen. Het burenrecht is een nadere omlijning en uitwerking van het eigendomsrecht en wordt geregeld in het Burgerlijk Wetboek....

Wat zijn je rechten bij een contractovername?

Wat zijn je rechten bij een contractovername?

Wat zijn je rechten bij een contractovername?Het komt in de praktijk nog wel eens voor: een contract tussen twee partijen wordt door een derde partij overgenomen. Vaak is hier niets mis mee, maar soms kan een simpele contractovername wel grote financiƫle gevolgen...

Schadeplichtigheid werknemer bij ontslag op staande voet

Schadeplichtigheid werknemer bij ontslag op staande voet

Schadeplichtigheid werknemer bij ontslag op staande voetWat veel werkgevers nog steeds niet weten is dat, indien zij een werknemer terecht op staande voet ontslaan, er aanspraak kan worden gemaakt op een schadevergoeding. Deze schadevergoeding is gelijk aan het loon...

Beroep en bedrijf aan huis

Beroep en bedrijf aan huis

Beroep en bedrijf aan huisThuiswerken wordt steeds populairder. Enerzijds komt dit door de gestage groei van ZZP-ers, anderzijds is er een gebrek aan kleinschalige kantoor/bedrijfsruimten omdat in veel gemeenten alleen grootschalig wordt gedacht. Gevolg is dat in...

Opzegging en royement van het lidmaatschap door een vereniging

Opzegging en royement van het lidmaatschap door een vereniging

Opzegging en royement van het lidmaatschap door een verenigingGerechtelijke procedures in het verenigingsrecht gaan vaak over beƫindiging van het lidmaatschap door de vereniging. Onderscheid moet daarbij worden gemaakt tussen opzegging of ontzetting (royement). De...

De juridische positie van een werknemer bij een bedrijfsverhuizing

De juridische positie van een werknemer bij een bedrijfsverhuizing

De juridische positie van een werknemer bij een bedrijfsverhuizing  Als werkgever heeft u besloten om uw vestiging te sluiten en te verplaatsen naar een andere locatie. Een dergelijk besluit staat u als ondernemer natuurlijk vrij. De vraag is echter hoe dan om te...

Wat is het verschil tussen vakantiegeld en vakantiebijslag?

Wat is het verschil tussen vakantiegeld en vakantiebijslag?

Wat is het verschil tussen vakantiegeld en vakantiebijslag?  Eind mei ontvangen de meeste werknemers de door hen opgebouwde vakantiebijslag, in het dagelijks spraakgebruik ook wel ā€˜vakantiegeldā€™ genoemd. Wettelijk gezien zijn de vakantiebijslag en het...

Burenrecht met betrekking tot vensters, balkons en scheidsmuren

Burenrecht met betrekking tot vensters, balkons en scheidsmuren

Burenrecht met betrekking tot vensters, balkons en scheidsmuren  Wilt u meer weten over burenrecht met betrekking tot vensters, balkons en scheidsmuren? Iedere eigenaar van een erf is bevoegd dit af te sluiten volgens de wet. Dit houdt in dat u uw tuin en oprit...

Arbeidsovereenkomst opzeggen tijdens ziekte?

Arbeidsovereenkomst opzeggen tijdens ziekte?

Arbeidsovereenkomst opzeggen tijdens ziekte?  Ik krijg vaak de vraag ā€“ zowel van werkgevers als van werknemers ā€“ hoe het nu zit met het opzeggen van een arbeidsovereenkomst tijdens ziekte? Mag dat nou wel of niet? En wat zijn de gevolgen als iemand de...

Een anti-speculatiebeding: let op!!

Een anti-speculatiebeding: let op!!

Een anti-speculatiebeding: let op!!  Bij de verkoop van bouwgrond of een nieuwbouw woning of bedrijfspand wordt door gemeenten in veel gevallen een anti-speculatiebeding in de koopovereenkomst opgenomen. Het anti-speculatiebeding - deze zijn er overigens in...

Arbeidsovereenkomst voor de duur van een project?

Arbeidsovereenkomst voor de duur van een project?

Arbeidsovereenkomst voor de duur van een project?  Als we het hebben over de duur van een arbeidsĀ­overeenĀ­komst, denkt men doorgaans dat er slechts twee smaken zijn: een tijdelijke arbeidsĀ­overeenĀ­komst (bijvoorbeeld een contract voor een half jaar) of een...

Van Slagmaat Advocatuur

Uw advocaat in de regio Houten en Utrecht.