Een anti-speculatiebeding: let op!!

 

Bij de verkoop van bouwgrond of een nieuwbouw woning of bedrijfspand wordt door gemeenten in veel gevallen een anti-speculatiebeding in de koopovereenkomst opgenomen. Het anti-speculatiebeding – deze zijn er overigens in diverse varianten – houdt veelal een verbod in om het nieuw gebouwde onroerend goed gedurende een bepaalde tijd na eerste gebruik/bewoning te verkopen, op straffe van een hoge boete bij overtreding. Van dit verbod kan door de gemeente ontheffing worden verleend.

Belang van het anti-speculatiebeding

Er zijn tenminste twee redenen te noemen voor een gemeente om een anti-speculatiebeding op te nemen. Een daarvan is het voorkomen dat nieuwe (bedrijfs)panden of bouwterreinen slechts worden gekocht met als doel om deze (bedrijfs)panden of bouwterreinen binnen korte tijd met winst te verkopen. Dit speelt in het bijzonder als de gemeente de grond onder kostprijs zou verkopen, zoals bij sociale woningbouw het geval is. Een tweede reden is dat er over het algemeen meer gegadigden dan kavels zijn. Om deze reden bedienen gemeenten zich vaak van een lotingsysteem, zodat iedereen een gelijke kans heeft. Indien deze panden vervolgens snel kunnen worden doorverkocht wordt een dergelijk systeem ondergraven.

In praktische zin komt een anti-speculatiebeding er, kort gezegd, op neer dat de eerste eigenaar na oplevering van het nieuwbouwpand verplicht is om: 1) binnen 2 maanden het pand (zelf) te gaan gebruiken/bewonen (het zogenaamde: ā€œzelfbewoningsbedingā€) en 2) het pand gedurende een x-aantal jaren van gebruik/bewoning niet te verkopen op straffe van een boete, soms zelfs ter hoogte van de koopsom (het zogenaamde ā€œvervreemdingsverbodā€). Hiervan kan de gemeente in bepaalde gevallen ā€œontheffingā€ verlenen, al dan niet onder het stellen van voorwaarden ten aanzien van bijvoorbeeld de hoogte van verkoopprijs en de nieuwe kopers. Zo stelt de gemeente de verkoopprijs vaak vast op de oorspronkelijke koopprijs, vermeerderd met bouwrente en eventueel meerwerk en bepaalt de gemeente de nieuwe kopers aan de hand van regionale toewijzingscriteria.

Ontheffing uit het anti-speculatiebeding

De ontheffing uit het anti-speculatiebeding zou bijvoorbeeld kunnen worden verleend in geval van verandering van de werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden, overlijden van koper of diens echtgeno(o)te, ontbinding van het huwelijk van koper, verhuizing waartoe genoodzaakt door de gezondheid van koper of Ć©Ć©n van zijn gezinsleden of een onverhoopt faillissement. Buiten deze gevallen verleent een gemeente dus (in beginsel) geen ontheffing, waardoor de koper door verkoop van de woning en/of het nalaten van eigen gebruik het anti-speculatiebeding overtreedt en een (zeer hoge) boete verbeurt. Het is daarom van groot belang om nauwkeurig te kijken naar de inhoud van het anti-speculatiebeding en, indien mogelijk, daarover te onderhandelen met de gemeente. Voorts is het voor het indienen van het ontheffingsverzoek van groot belang dat eerst goed wordt gekeken naar de gronden waarop de ontheffing wordt verzocht. In de jurisprudentie wordt namelijk alleen in uitzonderlijke, doorgaans zeer schrijnende situaties, beslist dat door de overheid toch ontheffing verleend had dienen te worden.

Praktijkgeval anti-speculatiebeding

Circa twee jaar geleden speelde een zaak waarbij de koper van een woning ernstig ziek bleek te zijn. Zo ernstig zelfs dat deze ziekte haar naar verwachting op korte termijn fataal zou worden. De ziekte openbaarde zich overigens pas nadat de woning was gekocht. Op de woning rustte een anti-speculatiebeding, dat bestond uit een zelfbewoningsbeding en een vervreemdingsverbod. De koper, nu eigenaar, was door haar gezondheidstoestand niet in staat de woning te betrekken. De gemeente hield daar rekening mee door haar ontheffing van het zelfbewoningsbeding te verlenen. Tevens stond de gemeente toe dat de woning werd verkocht. De voorwaarden die aan de toestemming tot verkoop waren verbonden, waren echter dusdanig streng dat verkoop een enorme financiƫle strop voor de eigenaar zou betekenen. De rechter achtte in dit specifieke geval handhaving van het anti-speculatiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Op grond daarvan diende de gemeente de eigenaar toe te staan de woning zonder verdere restricties te verkopen. Op deze wijze werd het enorme persoonlijke leed van de eigenaar niet door geldzorgen verzwaard. Helaas was daarvoor wel een juridische procedure nodig.

Elke gemeente hanteert haar eigen anti-speculatiebeding. Sterker nog: per gemeente kan het zelfs zo zijn dat er meerdere anti-speculatiebedingen worden gehanteerd, afhankelijk van bijvoorbeeld de (locatie van) het pand. Het is dus zinvol om met de gemeente in overleg te treden over de inhoud van het anti-speculatiebeding. Uit de praktijk blijkt dat de ene gemeente het anti-speculatiebeding strikter formuleert en hanteert dan de andere gemeente. Uitgangspunt van gemeenten is wel dat zij het anti-speculatiebeding handhaven en slechts in zeer uitzonderlijke situaties daarvan ontheffing verlenen. Houd daarmee rekening!

Wet- en regelgeving is dynamisch en kan dus continu veranderen. Graag wijzen wij u er dan ook op dat onze columns mogelijk niet meer aansluiten op de huidige wet- en regelgeving en dus verouderd kunnen zijn. Heeft u vragen of een probleem waarvoor u rechtsbijstand wenst, neemt u dan gerust contact op.

Van Slagmaat Advocatuur

Uw advocaat in de regio Houten en Utrecht.

van slagmaat advocaten logo

Gratis quickscan van uw vaststellingsovereenkomst?

De vaststellingsovereenkomst wordt in het arbeidsrecht veelvuldig gebruikt voor de beƫindiging van een dienstverband en het vastleggen van de afspraken daaromtrent. Krijgt u als werknemer een voorstel voor een vaststellingsovereenkomst? Stuur deze op voor een legal quickscan.

Ā U moet er immers op kunnen vertrouwen dat alle wet- en regelgeving in acht is genomen en dat u ten minste krijgt waar u recht op heeft. Verder is het belangrijk dat de vaststellingsovereenkomst er niet aan in de weg staat om bijvoorbeeld een WW-uitkering aan te vragen.

Naast de quickscan kan ook worden ingeschat of er op onderdelen een verbeterd resultaat kan worden bereikt. In dat geval kan er voor u onderhandeld worden en maken we op voorhand afspraken over de kosten.

Wilt u een kosteloze quickscan van uw vaststellingsovereenkomst? Stuur deze dan aan me toe via: info@slagmaat.nl.

Ontslagmaat: doe de online ontslag check om te kijken waar u recht op heeft

Wilt u de vaststellingsovereenkomst gratis laten beoordelen? Vul hieronder uw gegevens in en mail ter aanvulling uw recente loonstrook en VSO en u krijgt binnen 1 werkdag een reactie: info@slagmaat.nl. De ingestuurde gegevens vallen onder het beroepsgeheim en zullen dus niet worden gedeeld met derden, tenzij hier op voorhand toestemming voor is verleend.

Doe hier de: online ontslag check.

Wij maken advocatuur toegankelijk en transparant

Wij maken advocatuur toegankelijk en transparant

Artikel in Ondernamen: Wij maken advocatuur toegankelijk en transparantMet zijn columns en blogs over diverse huis-tuin-en-keuken-onderwerpen waar een advocaat mee te maken krijgt, maakte Waldemar van Slagmaat de advocatuur toegankelijk en transparant. Een doel dat...

Arbeidsovereenkomst op projectbasis en het nieuwe arbeidsrecht

Arbeidsovereenkomst op projectbasis en het nieuwe arbeidsrecht

Arbeidsovereenkomst op projectbasis en het nieuwe arbeidsrechtAls we het hebben over de duur van een arbeidsĀ­overeenĀ­komst, denkt men doorgaans dat er slechts twee smaken zijn: een tijdelijke arbeidsĀ­overeenĀ­komst (bijvoorbeeld een contract voor een half jaar) of een...

Onrechtmatige concurrentie

Onrechtmatige concurrentie

Onrechtmatige concurrentieConcurrentie is toegestaan en kan zelfs goed zijn voor de economie. Maar bedrijĀ­ven zijn niet altijd even blij met concurrentie. Zeker niet als zij jarenlang in hun bedrijf en personeel hebben geĆÆnvesteerd, waarna de werkĀ­nemer vrolijk...

Te late oplevering nieuwbouwwoning?

Te late oplevering nieuwbouwwoning?

Te late oplevering nieuwbouwwoning?In geval van een nieuwbouwwoning heeft een aannemer uiteraard de verplichting om deze conform de gemaakte afspraken en deugdelijk te bouwen. Daarbij is het gebruikelijk om een bouwtijd af te spreken. De bouwtijd is de periode vanaf...

Wanneer mag je gebruik maken van het opschortingsrecht?

Wanneer mag je gebruik maken van het opschortingsrecht?

Wanneer mag je gebruik maken van het opschortingsrecht?Elke ondernemer maakt het wel eens mee: een opdrachtgever die zijn (betalings-) verplichting(en) niet nakomt en zich beroept op opschorting, omdat er iets niet zou deugen aan de geleverde dienst of product. Indien...

Wat valt er onder het burenrecht?

Wat valt er onder het burenrecht?

Wat valt er onder het burenrecht?In de praktijk maken we regelmatig mee dat buren elkaar het spreekwoordelijke licht niet in de ogen gunnen. Het burenrecht is een nadere omlijning en uitwerking van het eigendomsrecht en wordt geregeld in het Burgerlijk Wetboek....

Wat zijn je rechten bij een contractovername?

Wat zijn je rechten bij een contractovername?

Wat zijn je rechten bij een contractovername?Het komt in de praktijk nog wel eens voor: een contract tussen twee partijen wordt door een derde partij overgenomen. Vaak is hier niets mis mee, maar soms kan een simpele contractovername wel grote financiƫle gevolgen...

Schadeplichtigheid werknemer bij ontslag op staande voet

Schadeplichtigheid werknemer bij ontslag op staande voet

Schadeplichtigheid werknemer bij ontslag op staande voetWat veel werkgevers nog steeds niet weten is dat, indien zij een werknemer terecht op staande voet ontslaan, er aanspraak kan worden gemaakt op een schadevergoeding. Deze schadevergoeding is gelijk aan het loon...

Beroep en bedrijf aan huis

Beroep en bedrijf aan huis

Beroep en bedrijf aan huisThuiswerken wordt steeds populairder. Enerzijds komt dit door de gestage groei van ZZP-ers, anderzijds is er een gebrek aan kleinschalige kantoor/bedrijfsruimten omdat in veel gemeenten alleen grootschalig wordt gedacht. Gevolg is dat in...

Opzegging en royement van het lidmaatschap door een vereniging

Opzegging en royement van het lidmaatschap door een vereniging

Opzegging en royement van het lidmaatschap door een verenigingGerechtelijke procedures in het verenigingsrecht gaan vaak over beƫindiging van het lidmaatschap door de vereniging. Onderscheid moet daarbij worden gemaakt tussen opzegging of ontzetting (royement). De...

De juridische positie van een werknemer bij een bedrijfsverhuizing

De juridische positie van een werknemer bij een bedrijfsverhuizing

De juridische positie van een werknemer bij een bedrijfsverhuizing  Als werkgever heeft u besloten om uw vestiging te sluiten en te verplaatsen naar een andere locatie. Een dergelijk besluit staat u als ondernemer natuurlijk vrij. De vraag is echter hoe dan om te...

Wat is het verschil tussen vakantiegeld en vakantiebijslag?

Wat is het verschil tussen vakantiegeld en vakantiebijslag?

Wat is het verschil tussen vakantiegeld en vakantiebijslag?  Eind mei ontvangen de meeste werknemers de door hen opgebouwde vakantiebijslag, in het dagelijks spraakgebruik ook wel ā€˜vakantiegeldā€™ genoemd. Wettelijk gezien zijn de vakantiebijslag en het...

Burenrecht met betrekking tot vensters, balkons en scheidsmuren

Burenrecht met betrekking tot vensters, balkons en scheidsmuren

Burenrecht met betrekking tot vensters, balkons en scheidsmuren  Wilt u meer weten over burenrecht met betrekking tot vensters, balkons en scheidsmuren? Iedere eigenaar van een erf is bevoegd dit af te sluiten volgens de wet. Dit houdt in dat u uw tuin en oprit...

Wilt u uw woning verkopen? Let op het anti-speculatiebeding!

Wilt u uw woning verkopen? Let op het anti-speculatiebeding!

Wilt u uw woning verkopen? Let op het anti-speculatiebeding!  Wilt u uw woning verkopen? Let op het anti-speculatiebeding! Bij de verkoop van bouwgrond of een nieuwbouwwoning wordt door de gemeente in veel gevallen een anti-speculatiebeding in de koopovereenkomst...

Arbeidsovereenkomst opzeggen tijdens ziekte?

Arbeidsovereenkomst opzeggen tijdens ziekte?

Arbeidsovereenkomst opzeggen tijdens ziekte?  Ik krijg vaak de vraag ā€“ zowel van werkgevers als van werknemers ā€“ hoe het nu zit met het opzeggen van een arbeidsovereenkomst tijdens ziekte? Mag dat nou wel of niet? En wat zijn de gevolgen als iemand de...

Arbeidsovereenkomst voor de duur van een project?

Arbeidsovereenkomst voor de duur van een project?

Arbeidsovereenkomst voor de duur van een project?  Als we het hebben over de duur van een arbeidsĀ­overeenĀ­komst, denkt men doorgaans dat er slechts twee smaken zijn: een tijdelijke arbeidsĀ­overeenĀ­komst (bijvoorbeeld een contract voor een half jaar) of een...

Van Slagmaat Advocatuur

Uw advocaat in de regio Houten en Utrecht.